아파트, 이 가격 오면 사라(정리 중)

1부 아파트가 이제는 가장 위험한 자산?

아파트 투자는 단 한 번의 거래에 많은 돈을 쏟아부어야 합니다.
아파트야말로 내가 할 수 있는 가장 최고의 가치평가 수단을 총동원해서
가격이 적정할 때 매수 혹은 매도해야 하는 물건입니다.

어떠한 아파트 가격이 부동산 가격이 한창 오를 땐 8~9억 낮을땐 4억까지 갔었음.

어떻게 왜 판매되었는지는 집 주인과 손님만 알테니 자세히는 알 수 없지만 확실한건

집을 구매를 할 때는 시세추종형 판단보다는 가치 추종형 판단을 해야함.

 

그렇다면 집에 대한 가치는 어떻게 판단을 하는가

주식처럼 PER(주가수익비율),PBR(주가순자산비율)처럼

주택 가격에도 공식이 있긴하지만 PIR(주택가격/가구 소득)

이 공식이 내 자산 혹은 내 소득을 대신해서 계산을 해주는게 아니기 때문에

나만의 계산방식이 필요함(내 소득은 얼마고 내 자산이 얼마나 있는지)

더 자세히 얘기하면 어느 지역에 특정 동, 특정 호수까지 계산을 해야함.

 

제일 중요한 것은 집은 주식과 달리 올인-리스크가 잠재되어있음

한 번에 '타이밍'과 '가격'이 적절한 집을 사는 것이 핵심

아파트 투자는 위험하지만 한편으로는 '주거'를 위한 필수 항목이기도 하여 누구나 반드시 해결해야 할 숙제

그래서 그 어떤 다른 상품보다 가치평가를 판단의 최우선 기준으로 삼아야 합리적인 의사 결정을 할 수 있음.

 

무조건 1주택은 매수해놓고 본다 라는 상투적인 말은 잊고

단 한번에 가격이 적당할 때 매수해야 하는 물건이다

 

 

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2부 아파트 가치를 구성하는 요소

부동산은 입지가치와 상품가치의 총합입니다
그래서 부동산 가치를 분석할 때 이2가지에서 시작하지요
입지가치와 상품가치를 직관적으로 파악할 수 있는 방법을 소개합니다.

 

입지가격 + 상품 가격 = 부동산 가격

입지 특징 : 교통(일자리)환경 +교육(학교/학원) + 편의 시설 + 자연환경의 4대 요소(산,강,공원,골프?)

실내 특징 핵심 : 면적 + 연식 + 타입+ 구조 + 층고 + 특화 설계(엘리베이터 몇 개)

단지 특징 핵심 : 세대수 + 동/층/배치 + 디자인 +건폐율/용적율 + 브랜드 +커뮤니티 시설